KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ VE SONUÇLARI
Bu yazımızın konusunu konut ve çatılı işyeri kiralarında; kira bedeli, kira bedelinin ödenmemesinin sonuçlarından Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmenin feshine ilişkin 315.maddesi ve iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 2.fıkrası oluşturmaktadır.
1.GİRİŞ
Kira sözleşmelerinde kiraya verenin asli borcu kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun bir şekilde teslim etmek ve bulundurmak iken kiracının asli borcu kira bedelini ödemesidir. Kira bedeli, kiraya verenin malın kullanımını kiracıya bırakma borcunun karşılığını oluşturur. Dolayısıyla kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
İlk kira bedelinin belirlenmesinde kanun koyucu tarafından herhangi bir sınırlandırma getirilmemiştir. Taraflar ilk kira bedelini serbestçe belirleyebilmektedirler. Ancak bir hukuki işlemin geçerliliği bakımından aranan genel şartlar kira sözleşmeleri bakımından da geçerlidir. Aşırı yararlanmaya ya da irade sakatlığına ilişkin hükümler, kira bedelinin belirlenmesi bakımından da uygulanır.
Kira bedelini ödemede gecikmeden ya da kira bedelinin ödenmemesinden söz edebilmek için öncelikle ifa zamanının belirlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 314.maddesi gereği kira bedeli, aksine sözleşme ya da yerel adet olmadıkça, her ayın sonunda veya en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Ancak bu hüküm emredici nitelikte değildir. Taraflar kira bedelinin ödenme zamanını diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Taraflar sözleşmelerinde kira bedelinin her ayın başında ödeneceğini kararlaştırmışlarsa bununla ayın ilk günü kastedilir. Ancak Yargıtay ayın başında ödemenin yapılacağının kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde kira bedelinin ayın üçüncü gününe kadar ödenebileceği görüşündedir. Dolayısıyla bu görüşte olan Yargıtay’a göre, ayın ilk günü kira bedelini ödemeyen kiracıya o ayın ikinci günü ihtar çekilirse bu ihtar haklı ihtar niteliğini haiz olmayacaktır. Tarafların kira bedelinin ödenme zamanını sonradan yapacakları bir anlaşma ile değiştirebilirler. Bu konuda açık bir anlaşma yapılabileceği gibi zımni olarak anlaşarak da ifa zamanı değiştirilebilir. Taraflar arasında bir uyuşmazlık çıkarsa, kira bedelinin sonradan tarafların anlaşması ile değiştirildiğini iddia eden kişi, iddiasını ispat ile yükümlüdür.
Taraflar ifa yerini belirlemekte serbesttirler. Uygulamada genelde sözleşmelere ifa yerine ilişkin hüküm koyulmakta, çok sık olarak da kiraya verenin banka hesabı bilgileri paylaşılmaktadır. Tarafların sözleşme ile ifa yerini belirlemedikleri hallerde kira bedeli alacaklı kiraya verenin ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenmelidir. Ancak yasal düzenlemeler gereği belli miktarın üzerinde konut ve çatılı işyeri kiralarının posta veya banka aracılığıyla ödenmesi zorunlu hale getirilmiştir. Posta yolu ile ödemenin yapıldığı hallerde bu postanın kiraya verene tesliminin sağlanması gerekir. Kiraya verenin, gönderilen postayı postaneden gidip alma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Zira para borcu götürülecek borç olduğundan Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifası gereklidir.
2.KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİNİN SONUÇLARI
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren ilk olarak ödenmeyen kira bedelini temerrüt faizi ile birlikte talep edebilir. İkinci olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine göre kira sözleşmesinin feshi yoluna gidilebilir. Son olarak da iki haklı ihtar sebebiyle kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir.
2.1 ÖDENMEYEN KİRA BEDELİNİN FAİZİYLE İSTENMESİ
Kira bedelinin taraflarca kararlaştırılan zamanda ifa edilmemesi, kiracının temerrüde düşmesi için yeterlidir. Ayrıca ihtara gerek bulunmamaktadır. Eğer taraflar ifa zamanını belirlememişlerse kira bedeli, ay sonunda muaccel olur. Ancak Yargıtay uygulamaları gereği muacceliyet kiracının temerrüdü sonucunu doğurmakta yetersiz olup, kiraya verenin ihtar çekmesi gerektiği kabul edilmektedir. Borcun ifa edileceği zaman bir zaman aralığı verilmek suretiyle belirlenmiş ise bu takdirde belirlenen aralığın son günü, borcun ifa edilmesi gereken zamandır. Son gün de ifa edilmediği takdirde kiracı temerrüde düşmüş olur.
Taraflar, kiracının kira borcunun ifasında temerrüde düşmesi halinde uygulanacak temerrüt oranını sözleşmeyle kararlaştırabilirler. Ancak tacir olmayan tarafların sözleşme ile kararlaştıracakları temerrüt faizi oranı, yasal faiz oranının yüzde yüzünü aşamaz. Bu sınırlama aşılmış ise, belirlenen oranın aşkın kısmına dair hüküm kısmi olarak hükümsüzdür ve yasal faiz oranının yüzde yüzü oranı üzerinden kararlaştırılmış kabul edilir. Eğer sözleşmede temerrüt faizine ilişkin bir hüküm yoksa Türk Borçlar Kanunu madde 120 uygulama alanı bulacaktır ve kiraya veren yasal faiz oranı üzerinden temerrüt faizi talep edebilecektir.
Tacirler bakımından incelendiğinde; Türk Ticaret Kanunu madde 8’e göre ticari işlerde faiz serbestçe kararlaştırılabilir. Yargıtay uygulamalarına göre faizin serbestçe kararlaştırılıp kararlaştırılamaması noktasında borçlunun statüsü incelenmelidir. Eğer borçlu (kiracı) tacir ise Türk Borçlar Kanunu’nun 120.maddesindeki sınırlamalar geçerli olmayacaktır, taraflar anapara faizini, temerrüt faizini kural olarak serbestçe kararlaştırabilirler. Temerrüt faizi bakımından; sözleşmede temerrüt faiz oranı belirlenmese bile eğer borçlu tacir ise ticari faiz (avans faizi) üzerinden temerrüt faizi talep edilebilir. Ancak borçlu tacir değil ise temerrüt faiz oranı yasal faiz oranının yüzde yüzünü aşacak şekilde kararlaştırılamaz.
Bununla birlikte belirtmekte yarar var ki; AVM yönetimleri işyerlerini kiraya verirken kiracılar ile genellikle matbu sözleşmeler imzalamaktadırlar. Birçok hüküm ortak olmakta, kira bedeli veya kira süresi değişiklik gösterebilmekte, ancak onun dışında kalan hükümler genelde AVM içinde yer alan tüm işyeri kira sözleşmeleri için aynı kalmaktadır. Bu halde Türk Borçlar Kanunu’nun Genel İşlem Koşullarına ilişkin 20.maddesi uygulama alanı bulabilmektedir.
2.2 KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi, kira sözleşmelerinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkânını tanımaktadır. Buna göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükümde belirtilen süreler nispi emredici niteliktedir. Dolayısıyla kiracıya verilecek süreler uzatılabilir ancak kısaltılamaz.
2.2.1.Kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiralanan kiracıya teslim edilmiş olmalıdır. Kiralanan teslim edilmemiş ise, kiracı kira bedelini ödemede temerrüde düşse bile kira sözleşmesi feshedilemez. Kiralananın teslim edilmemesi, fesih hakkının doğmasını engeller fakat ilgili hüküm temerrüt faizinin yürütülmesine engel değildir.
2.2.2.İkinci olarak kira bedelinin veya yan gider borcunun muaccel olması gerekir. Bu kapsamda TBK m.317’de düzenlenen temizlik ve bakım giderleri ile depozitonun ifa edilmemesi TBK m.315 uyarınca fesih sebebi değildir.
Ek olarak stopajın ödenmemesi halinde kira bedelinin ödenmediğinden bahisle fesih hakkının kullanılıp kullanılamayacağı noktasında doktrinde kimi görüşler olsa da Yargıtay, stopaj ödenmemesini bir tahliye sebebi olarak görmemektedir. Zira stopajı ödemekle yükümlü olan kişi kiracıdır ve kiracının kiraya verene karşı herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla kiracının stopajı ödememesi, kiraya veren için bir fesih sebebi teşkil etmez. Stopaj dâhil bir kira bedeli belirlenmiş fakat sonradan stopaj oranı düşmüş ise, kiracı artan tutarı kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Bir örnek ile açıklamak gerekirse; 3000-TL stopaj dâhil kira bedeli üzerinde uzlaşılmış ve bu tutarın %20’si 600-TL stopaj iken stopaj oranı düşmüş ve örneğin %15 üzerinden 450-TL olmuş ise, aradaki 150 TL farkı kiraya verene ödemelidir. Stopajın düşmesinden dolayı doğan aradaki fark kiraya verene ödenmezse kiraya veren için TBK 315’e göre fesih sebebi teşkil eder.
Sigorta ve vergi gibi giderlerin ödenmemesi fesih, tahliye sebebi değildir. Bu giderlerin kira sözleşmesi ile kiracıya yüklenmesi sonucu değiştirmez.
2.2.3.Kira bedelini ya da yan gider borcunu ödemeyen kiracıya mutlaka ihtar çekilerek kanunda öngörülen sürelerin kendisine verilmesi gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Kanunda öngörülenden daha kısa bir süre verilirse, kira sözleşmesi feshedilemez. Ancak ihtar TBK m.352 uyarınca haklı ihtar yerine geçer. İhtar ile yazılı olarak süre verilmelidir. Yazılı olma ihtarın geçerlik şartıdır. İcra yolu ile ödeme emri gönderildiğinde yazılı olma şartı sağlanıyor. Ancak ihtarnamede verilen süre içinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Fesih iradesini içermeyen ihtara dayalı olarak kira sözleşmesi feshedilemez.
İhtarnamede verilen süre içinde ödenmemesi halinde yasal yollara başvurulacağının belirtilmesi yeterli değildir. İhtarnamede ödenmeyen kira bedelinin belirli olması ve doğru gösterilmesi gerekir. Kira bedeli eksik gösterilir ve kiracı ihtarda yazılı olan bedeli öderse, kiraya veren sözleşmeyi feshedemez. Ancak kira alacağı fazla gösterilirse bu durum ihtarın geçersizliğine sebep olmaz. İhtarnamede ne kadar süre verildiğinin mutlaka gösterilmesi gerekir. Süre içermeyen ihtarname fesih hakkı vermez.
2.2.4. Fesih hakkının kullanılabilmesi için, ihtar ile kiracıya verilen mühlet içinde kiracının borcunu ödememiş olması gerekir. Mehil, ihtarın kiracıya ulaştığı andan itibaren işlemeye başlar. İhtarın ulaşması ise, kiracının hakimiyet alanına girmesini ifade eder. Birden fazla kiracının varlığı halinde süre, ihtarın tüm kiracılara varmasından itibaren başlar.
Kira bedeli banka hesabına yatırılıyorsa, belirlenen sürenin sonunda hesaba geçmemesi fesih hakkının doğması için yeterlidir. Ancak ödeme, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle yapılamıyorsa, fesih hakkı doğmaz.
Kiracının belirlenen sürenin sonunda kira bedelini kısmen veya tamamen ödememesi halinde fesih hakkı doğmuş olacağından, sürenin dolmasından sonra yapılan ödeme feshe engel teşkil etmez. Kiracının işleyen faizleri ödememesi de kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Ancak faizlerin ödenmemesinin fesih hakkını doğurması için fesih ihtarında bu faizlerin mutlaka belirtilmesi gerekir. Ancak faiz miktarı çok düşük ise, örneğin 10,00-TL, 20,00-TL gibi bir tutar ise, ödenmemesi halinde sözleşmenin feshi, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Ödemenin kiraya veren tarafından kabul edilmesi de fesih hakkının doğduğu sonucunu değiştirmez.
Ayrıca kiracının kira borcunu ödemede kusurunun olmaması da fesih hakkının doğumunu engellemeyecektir.
Sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin hüküm var fakat artış oranı kararlaştırılmamış ise, kiraya verenin belirlemiş olduğu artışın ödenmemesi fesih hakkı vermez. Eğer sözleşmede bedel artış oranı belirlenmemişse, taraflar da anlaşamazlarsa, artış oranını belirleme yetkisi mahkemeye aittir. Mahkemece artış miktarının belirleneceği ana kadar, artış oranının ödenmemesi nedeniyle sözleşme feshedilemez. Bu halde kiracı, önceki yılın kira bedelini öder. Mahkeme kararı kesinleşip artış oranı belirlendikten sonra, kiraya veren artış oranı ile belirlenen kalan miktarın ödenmesi isteyebilir. Bu ihtimalde süre sonunda artış oranı ödenmez ise sözleşme feshedilebilir.
Muacceliyet kaydı, bir kira bedelinin ödenmemesi halinde kalan kira süresine ilişkin kira bedellerinin de muaccel hale gelmesine ilişkin kayıttır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelere konulan muacceliyet kaydı hükmü kesin hükümsüzdür. Ancak adi kira sözleşmelerine koyulan muacceliyet kaydı geçerlidir. Dolayısıyla adi kira sözleşmeleri bakımından bir kira bedelinin ödenmemesi halinde TBK m.315’e göre ihtar çekilerek tüm kira bedellerinin ödenmemesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir.
2.2.5. Belirlenen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Bu nedenle, TBK m.315’e göre kira sözleşmesinin feshedilmesi için kiraya veren kira sözleşmesini feshettiğini bildirmelidir. Ancak şu da unutulmamalıdır ki; ödeme için süre veren ve kira bedelinin süre sonunda ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğini ihtar eden kiraya veren, süre dolmuş olsa bile sözleşmeyi feshetmek zorunda değildir. Dilerse ödenmeyen kira bedelini ve gecikme faizini talep edebilir. Dilerse de kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren ihtarnamede kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir. İhtarname ile birlikte fesih beyanı da mümkündür.
Fesih beyanı kural olarak şekle tabi değildir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih beyanının yazılı şekilde yapılması gerekir.
Kiraya verenin fesih hakkından feragat etmesinde hukuki bir engel bulunmamaktadır. Kiraya verenin uzun süre fesih hakkını kullanmaması, kira bedellerini almaya devam etmesi feragat anlamına gelir.
Kiraya veren süre vermiş ve belirlenen süre içinde kira bedeli ödenmez ise; kiraya veren tekrar süre verirse, bu halde de kiraya verenin fesih hakkından feragat ettiği kabul edilir. Ancak ikinci sürenin sonunda kira bedeli ödenmezse fesih hakkı tekrar doğar.
Fesih beyanı ile kira sözleşmesi, fesih beyanının kiracıya varmasıyla ileriye etkili olarak sona ermiş olur. İhtarnamede verilen süre içinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmişse, sürenin sona ermesiyle birlikte kira sözleşmesi sona erer.
Kira sözleşmesinin şerh edilmiş olmasının, fesih karşısında bir fonksiyonu yoktur. Zira şerh, borca aykırılığa karşı kiracıyı korumaz.
Sözleşmenin sona ermesi üzerine kiracı, kiralananı iade etmekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı iade veya tahliye etmezse, kiraya veren kiralananın iadesi veya tahliyesi için dava açabilecektir.
Kira sözleşmesinin feshine rağmen kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse, kiraya veren tazminat isteyebilir. Bu tazminat haksız kullanımın karşılığını oluşturur.
Sözleşmenin feshi nedeniyle kiraya verenin ayrıca tazminat isteyip isteyemeyeceğine ilişkin TBK madde 315’te bir hüküm yoktur. Mesele öğretide tartışmalı olmakla birlikte, kiraya verenin fesihten dolayı uğradığı zararlar bakımından TBK madde 126’ya göre tazminat isteyebileceği kabul edilir. Tazminatın belirlenmesinde kiralananın yeniden kiraya verebileceği makul süre dikkate alınmalıdır.
2.3.İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE
Türk Borçlar Kanunu madde 352, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle bir tahliye imkânı getirmektedir. İlgili maddenin uygulanabilmesi ve tahliye davası açılabilmesi için gerekli koşullar; kiracı kira süresi içinde kendisine karşı kira bedelini ödemediği için 2 haklı ihtar düzenlenmesine neden olmuşsa kiraya veren, kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.
2.3.1.Kiracıya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır. TBK’da takvim yılı değil kira yılı esas alınmıştır. Bununla birlikte ihtarların farklı ayların kira bedeline ilişkin olması gerekir. Kira bedeli yıllık olarak ödeniyorsa, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamaz.
2.3.2.Kiracıya yapılan ihtarların “haklı” olması gerekmektedir. Haklı ihtarın sağlanabilmesi için öncelikle; iki ihtarın kira borcu muaccel olduktan sonra çekilmesi gerekmektedir. Kira borcu muaccel olmadan çekilen ihtar haklı sayılmaz. Kira borcu muaccel olmasına rağmen ihtardan önce ödenmişse, haklı ihtardan söz edilemez. İhtarın kira bedeli ödenmeden çekilmesi gerekir. Yargıtay, ihtar tebliğ edilmeden kira bedeli ödenmiş ise, ihtarın haklı sayılmayacağı görüşündedir. Kira bedelinin eksik ödenmesi halinde çekilen ihtar da haklıdır. Ancak kalan miktar çok cüzi ise ihtar haklı sayılmaz.
Kira bedelinin tespitine ilişkin bir dava açılmışsa, bu dava sonuçlanmadan kira bedelinin eksik ödendiğinden söz edilemez.
Yan giderlerin ödenmemesi iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma hakkı vermez. Zira 352.madde gereği iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma imkânı, yalnızca kira bedellerinin ödenmemesi halinde doğacak bir hak olarak düzenlenmiştir.
2.3.3.İhtarın yazılı olması gerekmektedir. Uygulamada ihtarın noter vasıtasıyla çekildiği görülür. İcra dairesi aracılığıyla gönderilen ödeme emri de ihtar yerine geçer. İhtarda hangi aylara ilişkin kira bedellerinin ödenmediğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
2.3.4.İki haklı ihtar sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi tahliye davası açılmasına bağlıdır. Dava hakkı kiraya verene aittir. Tahliye davası ancak kira sözleşmesinin sonunda açılabilmektedir. Tahliye davasının kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılması gerekir. Süre hak düşürücü niteliktedir. TBK m.353’e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
3.SONUÇ
Kira sözleşmelerinden doğan borçlara ve bunların ihlaline ilişkin düzenlemeler usuli pek çok kuralı ihtiva etmektedir. Sözleşmenin kurulma aşamasından çok sona erdirilmesi süreci taraflar için sancılı olmaktadır. Kira hukukuna ilişkin kuralların tam olarak özümsenmeden hukuki takip sürecine girişilmesi, maddi ve manevi anlamda yıpratıcı olacağından bu aşamalarda uzman kişilerden danışmanlık alınması sözleşmenin tarafları için elzemdir.
Av. Berrak BARAN
