1.TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 310

İlk olarak belirtmekte yarar gördüğümüz husus, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi durumunda bu satışın kira sözleşmesini bozmadığıdır. “Satım kirayı bozmaz.” şeklinde tabir edilmekte ise de TBK’nun 310.maddesinde “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” şeklinde ifade edilmektedir.

İlgili Kanun’un 310.maddesi, kiracının, önceki malik ile aralarında yapmış olduğu kira sözleşmesinden doğmuş olan haklarını yeni malike karşı ileri sürebilmesini ve bu yolla kiracıyı yeni malik karşısında korumayı amaçlamaktadır. Netice ile; mülkiyetin el değiştirmesine neden olan bir hukuki işlem karşısında kiracı, aralarında işlemi gerçekleştiren eski ve yeni malike karşı korunmaktadır. Bir anlamda da mülkiyetin el değiştirdiği hallerde, eski malik ile kiracı arasında geçerli bulunan kira sözleşmesi yasal olarak devredilmektedir.

Malik ile kiracı arasında kurulmuş kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi yoluyla da aynı amaca ulaşılabilmekte, kira sözleşmesi yeni maliklere karşı ileri sürülebilir hale getirilebilmekte idi. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi getirmiş olduğu düzenleme ile şerh verilmesi gerekliliğini ortadan kaldırılmıştır. Böylece şerh verilmeyen bir kira sözleşmesi de yeni maliklere karşı ileri sürülebilir hale getirilmiştir.

2.TBK MADDE 310’UN UYGULANMA ALANI

Söz konusu maddede taşınmazın herhangi bir sebeple el değiştirmesinden bahsedilmekle çok geniş bir uygulanma alanı yaratılmaktadır. Zira bir taşınmaz; satış ile, trampa ile, bağışlanması ile, icra-iflas takibi ile cebri icra suretiyle satış ile el değiştirebilme kabiliyetine sahiptir ve tüm bu cüzi halefiyet doğuran hallerde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.

Bununla birlikte külli halefiyet ilkesinin söz konusu olduğu durumlar ilgili hükmün kapsamı dışında yer alır. Ancak bu konuda külli halefiyete ilişkin hükümler uygulama alanı bulabilecektir Örnek olarak; miras yoluyla mülkiyetin geçtiği durumda mirasçılar; mülkiyet hakkını üzerlerine almış olmakla aynı zamanda miras bırakanın (kiraya verenin) tüm hak ve borçlarını da üzerlerine almaktadırlar. Aynı şekilde bir işletmelerin birleşmesi veya malvarlığının ve işletmenin devralınması halinde de 310.madde hükmü uygulanmayacak, ancak bu konuda işletmelerin birleşmesi veya malvarlığının ve işletmenin devralınmasına ilişkin hükümler uygulama alanı bulabilecektir. Sayılan hususlarda kanundan dolayı kiraya verenin hakları ve borçlarının geçişi söz konusu olmaktadır.

3.HÜKMÜN HUKUKİ NİTELİĞİ

Türk Borçlar Kanunu madde 310, emredici nitelikte olması nedeniyle, taraflarca aksinin kararlaştırılması mümkün olmayan nitelikte bir hükümdür. Bu nitelik gereği taraflar, kiralananın el değiştirmesi ile sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğini kararlaştırma ya da yeni malik için koşulsuz bir fesih hakkı getirme yeteneğinden yoksundurlar. Ancak sözleşmede kiraya veren bakımından bir devir yasağı öngörmenin mümkün olduğu ve buna aykırı davranışların cezai şarta bağlanabileceği unutulmamalıdır.

4.MÜLKİYETİN 3.KİŞİYE DEVREDİLMESİ

310.madde hükmünün uygulama alanı bulabilmesi için öncelikle kiralanan şeyin mülkiyetinin 3.kişiye devredilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla borçlandırıcı işlem yeterli olmayıp, bir tasarruf işlemi ile devir gerçekleştirilmelidir. Taşınmazlar bakımından zilyetliğin devri gerçekleştiğinde mülkiyet devredilmiş olacak ve kira sözleşmesinin devri de gerçekleşecektir. Taşınmazların devri bakımından önem arz eden bir husus, yevmiye defterine kayıt tarihidir. Zira taşınmazlarda mülkiyet, tapu siciline yapılan tescille geçer. Dolayısıyla kira sözleşmesinin devrinin gerçekleştiği an yevmiye defterine kaydın yapıldığı andır.

Taşınmazlar yönünden, tapuya tescil ile 3.kişi taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur. Ancak tescilin dayanağı bulunan hukuki işlemin irade sakatlığı veya aşırı yararlanma nedeniyle iptal edilmesi halinde tapudaki tescil yolsuz hale gelecektir. Tescilin yolsuz hale gelmesi ile, kira sözleşmesi hiç devredilmemiş gibi kiracı ile kiraya veren arasında hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam edecektir.

Kiraya veren borçluya ait taşınmazın mülkiyetinin üçüncü kişiye cebri icra yolu ile geçtiği hallerde İcra İflas Kanunu’nun 135.maddesinin 2.fıkrası “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” uygulama alanı bulmaktadır. Bu durumda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacak, yani kira sözleşmesi yeni malike devredilecektir. Ancak bunun için hacizden önceki dönemde kira sözleşmesinin akdedildiğinin resmi belge ile ispatlanması gerekmektedir. Noterde düzenlenen veya tapuya şerh verilen kira sözleşmeleri ile ispat sağlanabilecektir. Kira sözleşmesinin varlığı mahkeme aracılığı ile de tespit ettirilebilir. Sonuç olarak; sözlü şekilde ya da adi yazılı şekilde yapılmış bir kira sözleşmesi, hacizden önce bir kira sözleşmesinin var olduğunun ispatı kabiliyetini haiz değildir. Bu noktada kiracılara mahkemeden eski malik ile aralarında kira sözleşmesinin var olduğunun tespiti yoluna gitmeleri önerilmektedir.

İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan bir satış var ise kira sözleşmesinin rehin hakkından önce kurulmuş olması halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Taşınmaz üzerinde rehin tesis edildikten sonra bir kira sözleşmesi kurulmuş ve fakat şerh edilmemiş ise bu noktada rehinli alacaklının tatmin olup olmadığının irdelenmesi gerekmektedir. İlk açık artırmada taşınmaz satılır ve rehinli alacaklı tatmin edilir ise bu durumda rehinli alacaklı kira sözleşmesi nedeniyle bir zarara uğramamış olacağından, yeni malik TBK madde 310 gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak ilk açık artırmada taşınmaz satılamamış ise mevcut kira sözleşmesinin rehinli alacaklıya zarar verdiği kabulünden hareketle ikinci açık artırmada taşınmazın kira sözleşmesinden ari şekilde satışa çıkarılması ve yeni malikin kira sözleşmesi ile bağlı olmaması gerekir.

Kiralananın muvazaalı olarak el değiştirmesi durumlarında nispi muvazaa veya bedelde muvazaa halleri TBK m.310’un uygulanmasına engel teşkil etmemekte olup yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Ancak mutlak muvazaanın söz konusu olduğu durumlarda, özellikle mülkiyetin geçişinin istenmediği ve fakat yeni malik için doğacak ihtiyaç nedeniyle tahliye imkanından faydalanılmak istendiği ihtimalde, doktrine göre kiracı, yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılan tahliye davasında kiralananın muvazaalı olarak devredildiğini ispatlayarak davanın reddini sağlayabilecektir. Yargıtay’ın aksi görüşte kararlarının bulunduğu da unutulmamalıdır.

5.KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNE BAĞLANAN HUKUKİ SONUÇLAR

5.1 Kiralananın el değiştirmesinin temel sonucu kira sözleşmesinin yasal olarak yeni malike devridir. Böylece yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline gelirken eski malik kiraya veren sıfatını kaybedecektir. Kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malik, sözleşmeden doğan tüm hak ve borçların da yeni sahibi haline gelecektir. Ancak bu noktada devrin ileriye etkili sonuç doğurduğu da unutulmamalıdır. Buna göre; devirden önce kiraya veren lehine doğmuş olan haklardan yine eski malik yararlanırken, yine devirden önce kiracı lehine kiraya verenin sorumlu tutulduğu haller için de eski malik bakımından bu sorumluluk geçerli kalacaktır. Eski malikin tazminat borçlusu olduğu durumlarda yeni malik bu borçtan sorumlu tutulamayacaktır. Aynı şekilde eski malik, devirden sonra kiraya veren aleyhine doğan borçlardan sorumlu olmayacaktır. Ayrıca yeni malik, devirden önce doğmuş olan alacaklar bakımından hapis hakkına sahip değildir.

5.2. Kira sözleşmesinin devrine bağlı olarak doğan bir diğer sonuç ise kira bedelinin ödenmesi borcu bakımından kendini göstermektedir. Buna göre kiracı, eski malik döneminde doğmuş ve fakat ödenmemiş kira bedellerini, sözleşmenin devri gerçekleşmiş olsa dahi eski malike ifa etmelidir. Kiralananın devrinden sonra doğan kira bedelleri ise artık yeni kiraya verene ödenecektir. Kiracı, kiralananın devrinden habersiz olup eski malike ödeme yapmaya devam etmiş ise bu durumda iyiniyetli kiracı borcundan kurtulur.

TBK m.310’un uygulama alanı bulabilmesi için kiralananın kiracıya kullanıma hazır şekilde teslim edilmiş olması gerekir. Eğer eski malik, kiralananı kiracıya teslim etmeden kira konusunu devretmiş ise, yeni malik TBK 310 ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelmeyecektir. Buna bağlı olarak kiracı yeni malikten, kendisine kiralananı teslim etmesini talep edemez. Bu noktada kiracı, sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayanarak eski malike başvurma hakkına sahip olacaktır.

5.3. Kiralananda bir ayıp var iken kiracı ayıbın giderilmesi hakkını kiralananın el değiştirmesinden önce eski malike karşı ileri sürmüş ise ilk olasılık eski malikin devirden önce ayıbı gidermiş olmasıdır. Bu durumda yeni kiraya verene karşı ayıbın giderilmesi talebinde bulunulamaz. Zira ortada giderilmesi istenen bir ayıp da kalmamıştır. Ancak eski malik ayıbı gidermemiş ve bu sırada kiralanan devredilmişse, artık kiracı yeni kiraya verene karşı ayıbın giderilmesini talep edebilme imkanına sahip olacaktır. Kiralananın devrinden önce mevcut ayıplar bakımından kira bedelinin indirilmesi talebinde bulunulmuşsa bedelden indirim isteme hakkı yeni malike ileri sürülemez. Fazla ödenmiş bir bedel var ise bunun iadesi eski malikten istenebilecektir. Çünkü TBK m.307 bedelden indirim hakkının ayıbın giderilmesi için gerekli süre ile sınırlı olarak tanımaktadır. Ayıbın giderilmesine rağmen kiralanandan o şekilde yararlanılması artık eskiye göre mümkün halde değil ise bu durumda temelli bir indirim talep edilir. Bu halde madde 305’te yer alan kiralanandan elde edilen faydanın eskiye oranla azaldığı durumlarda temelli indirim hakkı yeni malike karşı ileri sürülebilecektir. Diğer bir ifade ile ayıp nedeniyle ayıplı üründen alınan faydanın azalması halinde yeni malik temelli indirim durumuna katlanmak zorundadır.

Kiralananın el değiştirmesinden önce ayıp sebebiyle bir zarar doğmuş ise bu zarardan sorumluluk eski malike aittir. Kiralananın devrinden sonra doğmuş bir zarar var ve özellikle yeni malikten kaynaklı olarak ayıbın giderilmemesine bağlı bir kusur söz konusu ise bu durumda yeni kiraya veren bu zararı tazmin ile yükümlü olacaktır.

5.4. Kiralananın el değiştirmesinden önce kiracı tarafından ayıp nedeniyle fesih hakkı doğmuş ve kullanılmışsa bu halde devir gerçekleşmeden önce sözleşme sona ermiş olacağından yeni malik de artık ortada bulunmayan bir sözleşmenin tarafı haline gelemeyecektir. Buna karşın sözleşmenin feshine ilişkin olarak tarafların öngörmüş olduğu süreler kiralananın el değiştirmesinden sonra yeni malike karşı da geçerli olup bu süreler işlediği yerden devam eder. Kiracı ayıp nedeniyle sözleşmenin feshi hakkını, kira sözleşmesine taraf olan yeni malike karşı ileri sürebilir.

Türk Borçlar Kanunu madde 315 uyarınca kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya verenin fesih hakkı bakımından, hükmün şartlarını sağlayan kiraya verenin fesih hakkı bulunmaktadır. Kiracının ihtardan sonra süresi içerisinde kira bedelini ödemesi durumunda ne eski malikin ne de yeni kiraya verenin fesih hakkı vardır. Buna karşı, ihtar ile kiracıya verilen sürenin dolmasından sonra fakat fesih hakkı kullanılmadan önce kiralanan el değiştirirse fesih hakkının eski malike mi yoksa yeni kiraya verene mi ait olduğu doktrinde tartışmalıdır. Yargıtay’ın da benimsemiş olduğu doktrinde yer alan bir görüşe göre; kiralananın el değiştirmesinden önce doğan alacaklar da bunların ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde doğan fesih imkanı da eski malike aittir. Yeni malik olarak kiraya veren yalnızca kiralananın el değiştirmesinden sonra doğan kira alacaklarının ödenmesindeki temerrüt nedeniyle fesih hakkına sahiptir. Bu fesih hakkını kullanabilmek için de kiracıya yeni bir ihtar çekerek ihtarında yeni malikin kendisi olduğu bilgisine ve bundan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğine yer vermelidir. Bu ihtara rağmen kiracı kira borcunu ödememişse, yine TBK 315 şartlarını sağlayan yeni malik fesih hakkını kullanabilecektir.

Doktrinde yer alan aksi görüşe göre ise; yeni malik, eski malikin kiracıya ödeme için vermiş olduğu süreden yararlanır ve sürenin dolmasından sonra temerrüt nedeniyle fesih hakkını kullanır. Bu görüşe göre; yeni malik tarafından kiracıya ihtar çekilerek yeni süre verilmesi, kiralanan el değiştirmeseydi kiracının hiç sahip olamayacağı bir imkanı ona sunmak olacaktır ki böyle faydanın kiracıya sunulmasının bir nedeni bulunmamaktadır.

Eski malik kira tespit davası açıp da kira bedelinin tespitine ilişkin karar aldıktan sonra kiralanan el değiştirmiş ise yeni malik belirlenen bu kira bedelinden yararlanmaya devam eder. Eski malik kira bedelinin tespitine ilişkin dava açıp henüz dava sonuçlanmadan kiralananı devretmişse bu durumda yeni malik davaya kiraya veren sıfatı ile devam edecektir. Kiranın tespitine ilişkin davayı kiracı açmış ise ve dava devam ederken kiralanan el değiştirmişse kiracı davasını yeni malike karşı devam ettirebilir. Kira tespit davası açılmamış olsa bile yeni malik kira tespit davası açabilir. Bu arada eski malikin kiraya veren olduğu dönemde kiracıya kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir bildirim yapıldıysa, yeni malik bu bildirimden faydalanır.

5.5. Kira sözleşmesinin yasal devri bakımından irdelenmesi gereken bir diğer husus, eski malik döneminde kiralananda yapılan yenilik ve değişikliklerdir. Eski malikin kendisinin kiraya veren olduğu dönemde kiralananda yapmış olduğu yenilik ve değişikliklerden dolayı kiracı bir zarara uğramış ve daha sonra kiralanan el değiştirmiş ise, kiracı uğramış olduğu zararın tazminini eski malikten talep edebilir. Yeni malikten herhangi bir talepte bulunamaz. Eski malikin yapmış olduğu yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananı kullanma imkanı kısıtlanan kiracı, kira bedelinin indirilmesini talep edebilir. Bedel indirimi eski malik döneminde sona ermeyip yeni malik döneminde de devam etmekte ise yeni malikin bu bedel indirimine katlanması gerekecektir. Eski malik döneminde yapılmış olan yenilik ve değişiklikler sayesinde kiralananda değer artışı meydana gelmiş ise yeni malik bu değer artışı sebebiyle kiracıdan kira bedelinin artırılmasını talep edebilir.

Eski malik kiralananın el değiştirmesinden önceki dönemde kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapmasına yazılı rıza vermiş ise yeni malik kiracıdan kiralananın eski haliyle geri verilmesini talep edemez. Çünkü yeni malik, eski malikin vermiş olduğu yazılı rıza ile bağlıdır. Kiracı eski malikin yazılı rızası ile eski malik döneminde kiralananda yaptığı yenilik ve değişikliklerle bir değer artışına sebep olmuşsa, bu değer artışını kiralananın el değiştirmesinden sonra yeni malikten talep edebilir.

6.YENİ MALİKİN KİRALANANI TAHLİYE ETME İMKANI

Türk Borçlar Kanunu madde 351, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananı sonradan edinen yeni malike, ihtiyaç sebebi ile kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanı tanımaktadır. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi içerisindeyse, bu durumu edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kira sözleşmesinin bitimine kalan süre 6 aydan kısa ise, bu sürenin bitmesi devamında 1 ay içerisinde tahliye davası açarak da sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu kapsamda 351.madde yeni malike tahliye davası açma sebebi teşkil eden bir maddedir. Yargıtay yeni malikin kiralanana olan ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi olduğunun ispatını aramaktadır.